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Conhecendo o Mercado Imobiliário - Post 9


Hoje iniciamos a publicação de informações relativas a Contrato, Legislação e Tributos , que por ser extenso foi dividido em 3 partes.


Hoje trataremos da parte I, com as seguintes questões:

1. Qual a lei que rege as Incorporações Imobiliárias?

2. O que é o Memorial de Incorporação?

3. Por que é essencial o registro da Incorporação Imobiliária para venda de unidades ainda não construídas?

4. Que documentos devo verificar antes de assinar um contrato?

5. O que é compromisso de venda e compra de imóvel?

6. Quais as cláusulas essenciais que devem constar num contrato de venda e compra de imóvel?

7. Qual a diferença entre contrato de venda e compra e escritura definitiva?

8. Por que há necessidade de se registrar a escritura definitiva do imóvel?


Qual a lei que rege as Incorporações Imobiliárias?

É a Lei Federal nº- 4.591 de 1964 que dispõe sobre as Incorporações Imobiliárias.


O que é o Memorial de Incorporação?

É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no Artigo 32 da Lei 4.591/64, entre outros. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.


Por que é essencial o registro da Incorporação Imobiliária para venda de unidades ainda não construídas?

A lei brasileira determina que o incorporador somente poderá negociar unidades autônomas em edifícios em construção ou a construir após o registro do Memorial de Incorporação. A razão de tal exigência está no fato de a incorporação pressupor a aprovação do projeto de construção, a regularidade documental da propriedade e a regularidade da situação documental do incorporador, o que se traduz em segurança jurídica ao adquirente de coisa futura.


Que documentos devo verificar antes de assinar um contrato?

É importante que você verifique se o imóvel encontra-se com o projeto devidamente aprovado e com o alvará emitido pela respectiva prefeitura municipal. Também é fundamental que se verifique a certidão de matrícula do imóvel, em que deve constar que a sua Incorporação Imobiliária está devidamente registrada. Vale verificar também a minuta da Convenção de Condomínio arquivada no registro do Memorial de Incorporação, em que constam as futuras regras condominiais.


O que é compromisso de venda e compra de imóvel?

É o contrato particular ou público pelo qual alguém se compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa (física ou jurídica), que se obriga a transferi-lo após o recebimento do preço ajustado, observadas as condições ali pactuadas. Com a assinatura do contrato, o comprador passa a ser titular de direitos aquisitivos do imóvel, e a lei assegura direito real do comprador em face do vendedor para exigir a efetiva transmissão do imóvel.


Quais as cláusulas essenciais que devem constar num contrato de venda e compra de imóvel?

No contrato de venda e compra são essenciais as cláusulas que disponham sobre: as características do imóvel e do empreendimento onde está inserido, preço e forma de pagamento, forma de cálculo da correção monetária, quando for o caso, incidência de juros, índice e quando de sua aplicabilidade, penalidades a que esteja sujeito o comprador na hipótese de inadimplemento e atraso no pagamento do preço na forma ajustada, prazo de entrega das unidades e demais obrigações assumidas pela incorporadora.


Qual a diferença entre contrato de venda e compra e escritura definitiva?

O contrato de venda e compra é o instrumento pelo qual uma das partes se compromete a vender à outra determinado imóvel, por determinado preço e condições.


O contrato, ou promessa de venda e compra, pode ser efetivado por instrumento particular (e, nesse caso, há que se observar a presença de duas testemunhas, avaliação da qualificação das partes) ou por instrumento público (escritura de promessa de venda e compra) que, nesse caso, é lavrado pelo Cartório de Notas, que tem fé pública. Por outro lado, a escritura definitiva de compra e venda é o instrumento pelo qual alguém transmite definitivamente um bem imóvel a outro, muitas vezes em cumprimento a um contrato (promessa) previamente assinado.


A escritura definitiva de uma unidade autônoma é lavrada quando a mesma está devidamente concluída, ou seja, com a averbação da construção do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, desde que a unidade esteja quitada, ou que o adquirente tenha obtido o financiamento necessário para o pagamento do saldo devedor.


Por que há necessidade de se registrar a escritura definitiva do imóvel?

Para que se opere efetivamente a transferência da titularidade do imóvel, é necessário o registro do título de transmissão perante o competente Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o art. 1245 do Código Civil Brasileiro.


Continuamos com o tema no próximo post. Espero você lá.

Equipe Motriz

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