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Conhecendo o Mercado Imobiliário - Post 10


E seguimos com o tema Contrato, Legislação e Tributos – parte 2 apresentando:


1. Qual a importância de constar no contrato todas as condições contratuais e o preço efetivamente pago?

2. Posso comprar um imóvel representado por um procurador?

3. Quando o comprador do imóvel é casado, seu cônjuge deve obrigatoriamente constar igualmente como adquirente?

4. Se eu adquirir um imóvel, por meio de compromisso de venda e compra, e, por ocasião da escritura, vier a falecer, quem receberá a escritura do imóvel?

5. Quando vendo um imóvel, a que tributação estou sujeito?

6. Quando devo recolher eventual ganho de capital na venda de um imóvel?

7. Em que momento considero a aquisição de um imóvel para fins de tributação?

8. Como declaro o imóvel em construção no IRPF?

9. Como declaro o imóvel pronto no IRPF, o qual está sendo financiado?


Qual a importância de constar no contrato todas as condições contratuais e o preço efetivamente pago?

O contrato é o instrumento pelo qual estará regrada toda e qualquer obrigação assumida entre as partes, vendedor e comprador, e perdurará até a quitação final dessas obrigações.


Dessa forma, na hipótese de necessidade de qualquer questionamento futuro e, especialmente, de necessidade de se submeter ao Poder Judiciário dúvidas ou conflitos a serem solucionados, o contrato celebrado será o instrumento utilizado como base dessa avaliação. Daí a importância de que todas as tratativas e acordos estejam devidamente previstos no contrato celebrado.

Posso comprar um imóvel representado por um procurador?

Sim, desde que o procurador seja maior, capaz e esteja representado por procuração pública, com poderes específicos para tanto e todos os demais poderes relacionados ao negócio a ser realizado, seja por ocasião da assinatura do contrato ou quando da escritura pública.


Quando o comprador do imóvel é casado, seu cônjuge deve obrigatoriamente constar igualmente como adquirente?

Se os adquirentes forem casados sob o regime da separação absoluta de bens, não é necessário, pois, neste caso, cada cônjuge tem liberdade para administrar seu patrimônio, inclusive para contrair direitos e obrigações.


Porém, nos demais tipos de regime de bens (comunhão total, comunhão parcial e participação final nos aquestos) é necessário o comparecimento do cônjuge uma vez que na celebração de um contrato de compromisso de compra e venda de unidades há diversas obrigações que são contraídas por ambos, como, por exemplo, do recebimento das chaves, concessão de garantias (ex.: hipoteca, Alienação Fiduciária). Também nesses casos, se a aquisição se der por procuração, é necessário que ambos os cônjuges nomeiem procurador através de procuração pública com poderes para a aquisição do imóvel e demais obrigações correlatas.


Se eu adquirir um imóvel, por meio de compromisso de venda e compra, e, por ocasião da escritura, vier a falecer, quem receberá a escritura do imóvel?

Via de regra, a escritura deverá ser feita em nome do espólio e, para tanto, será necessária a apresentação de alvará judicial para que o espólio receba a propriedade do imóvel. Porém, se os direitos ao recebimento do imóvel estiverem partilhados entre os herdeiros, será necessário apresentar à incorporadora e ao cartório o respectivo formal de partilha ou escritura pública de partilha, devidamente registrada perante o competente cartório de Registro de Imóveis, para que a escritura do imóvel seja outorgada diretamente ao(s) herdeiro(s) do falecido.



Quando vendo um imóvel, a que tributação estou sujeito?

Quando se vende um imóvel com lucro, ou seja, quando o valor da venda for maior que o valor da compra, existe a incidência de 15% de tributação sobre essa diferença (ganho de capital). Esse imposto deve ser pago através de DARF. Existe isenção de imposto caso o imóvel vendido tenha valor inferior a R$ 440.000,00, seja o único bem do contribuinte e o mesmo não tenha vendido nenhum imóvel nos últimos cinco anos. Existem outras regras específicas que podem ser consultadas no regulamento do Imposto de Renda da Receita Federal.


Quando devo recolher eventual ganho de capital na venda de um imóvel?

O recolhimento deve ser feito até o último dia do mês subsequente ao da venda do imóvel e equivale à alíquota de 15% aplicada sobre a diferença apurada entre o valor de venda e de compra do imóvel constante na última Declaração Anual de Imposto de Renda. Incidirá sempre que o valor de venda for superior ao de compra. O adquirente da unidade deverá comunicar na Declaração de Ajuste Anual de Imposto de Renda, no ano seguinte ao da operação, os detalhes da alienação. As regras específicas que regem a tributação na venda de imóveis podem ser consultadas no manual disponível no site da Receita Federal do Brasil (www.receita.fazenda.gov.br).


Em que momento considero a aquisição de um imóvel para fins de tributação?

Segundo a instrução normativa da SRF n°- 84/79, a aquisição de um imóvel se dá no exato momento da contratação da operação, ainda que mediante compromisso de venda e compra, e desde que implementada a condição suspensiva a que estava sujeito o negócio.


Como declaro o imóvel em construção no IRPF?

Na declaração de IRPF, deve ser informada a aquisição de imóvel de forma detalhada na coluna “Discriminação”. Na coluna “Situação em”, devem ser informados os valores efetivamente pagos até aquela data.


Como declaro o imóvel pronto no IRPF, o qual está sendo financiado?

Na declaração de IRPF, no campo “Bens e Direitos”, deve ser informada a compra do imóvel, na coluna “Discriminação”, detalhada a forma de aquisição, isto é, informar que foi objeto de financiamento e, na coluna “Situação em”, informado o valor efetivamente pago no ano. No ano seguinte, ao valor do bem declarado no ano anterior, deve ser acrescido o valor das parcelas pagas no ano, e assim sucessivamente, até a quitação. Não deve ser declarado no campo “dívidas”, pois em se tratando de imóvel financiado, você deve informar apenas o valor pago ano a ano.




Falta pouco, na próxima postagem encerramos o tema. Contrato, Legislação e Tributos. Te vejo lá


Equipe Motriz


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